全球房价指数普遍上涨，房地产热潮还会卷土重来？ 多因素促市场持续升温

全球房地产市场展现出新的活力，4月期间，多国房价指数呈现普遍增长态势。美国房价较去年同期上涨6.5%，澳大利亚和葡萄牙的房价增幅也分别达到5%和显著上升。值得注意的是，尽管某些地区长期面临高利率环境，房地产市场的韧性却超出预期。

美国、澳大利亚以及欧洲部分地区似乎已减轻了利率上调带来的压力，房地产市场保持坚挺。根据牛津经济研究院的分析，发达国家的房地产市场在上次泡沫收缩中相对稳定，所有重要住房市场的价格均已超越疫情前水平。

Kashif Ansari，全球房产科技公司Juwai IQI的联合创始人兼CEO，指出美国房价在4月的增长未受高利率和购房高成本影响。这一现象归因于房源短缺导致的卖方市场，房主不愿低价售房，买家选择有限，议价能力弱。

美国金鹰房产投资公司的执行合伙人陈跃武表示，随着美国通胀率的回落及市场预测美联储将于2024年降息，当前美国的按揭贷款利率已从8%以上的高点降至7%以下。

近期，美国抵押贷款利率出现下滑，6月19日数据显示，30年期固定抵押贷款利率自3月以来首次跌破7%。牛津经济研究院预测，尽管降息步伐未加速，抵押贷款利率的下行趋势或将持续。即便服务业通胀维持高位，也不再重现去年末市场对利率下调期望落空的情景。

尽管未来几个月可能出现更多令政策制定者失望的数据，但市场利率重演2023年11月因降息预期驱动的快速下降并随即反转的情况可能性较低。市场对接下来18个月的政策利率预期保持稳定，意味着即便经济数据不佳，抵押贷款利率也不太可能再次攀升。

陈跃武预期，美联储降息后房贷利率将进一步显著降低，刺激美国房市快速增长。Ansari补充说，多数美国家庭的现有按揭利率低于当前市场水平，长期固定利率为他们提供了缓冲，高利率环境下他们的资产价值实际上在增加。购房者的观望态度可能导致一旦利率下降，市场将迎来购买热潮，推动房价再次上扬。美国经济的强劲表现、低失业率、高时薪以及移民潮等因素，预示短期内房地产市场热度难减。

尽管疫情期间对更大居住空间的需求推高了房价，之后利率上升引发的房价回调仅降低了峰值，多数发达经济体的住房市场仍高于疫情前水平。房价收入比接近金融危机前水平，而房价租金比则高出许多，暗示房价虽可能不会全面回落，但仍存调整空间，同时预示租金上涨压力可能持续，延缓服务业通胀放缓。

以澳大利亚为例，人口增长速度快于住房供应，造成租房和购房成本激增。尽管多数发达经济体的名义工资增长放缓，实际工资增长依然稳健，美国以外的国家如加拿大、英国、德国的工资增长保持态势，日本更是实现了三十年来最高的工资增长率。

尽管一些市场抵押贷款违约率轻微上升，整体仍处于较低水平。结合抵押贷款利率的下降趋势，房地产市场有望维持健康状态，但这或意味着租金增长放缓的过程将更为缓慢，服务业及整体通胀水平可能在较长时间内维持高位。

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