记者丨 宋亦桐
"5 · 17 新政 " 后，新发房贷利率降至 "3" 字头，让不少存量购房者大呼 " 破防 "，为减轻还贷压力，一种新的还贷秘籍开始在社交平台流传 ……
6 月 24 日，北京商报记者注意到，有不少购房者晒出使用消费贷为存量房贷 " 减负 " 的攻略，一类为先将自有资金整合全部用来偿还房贷，再将低息消费贷借出用于日常资金周转，达到提前还贷的目的；而另一类购房者则是铤而走险，将消费贷腾挪直接用于偿还房贷，变相助推信贷资金流入楼市。
提前还贷有了新秘籍？
楼市新政出台不久后，眼看着新购房者享受着低息福利，王阳（化名）心里五味杂陈，自己现有的房子是几年前以较高利率签的，虽然经历了多轮调整，房贷利率降至了 4.75%，但与如今新发房贷相比，仍高出 100 个 BP。
不甘心的他开始寻求解决之道，偶然间，王阳关注到消费贷贷款利率已创近年来新低，若将自有资金全部拿出先偿还部分房贷，然后将消费贷资金借出用于日常周转是否可行？
在详细咨询了消费贷申请条件、利率细节以及提前还贷流程后，王阳从一家股份制银行申请了 3% 利率、金额 20 万元的消费贷，随后他使用自有资金申请了房贷提前还款，而消费贷则用于自身和家庭日常消费。" 这样的操作逐步减轻了我的负担，接下来只要确保能够按时偿还消费贷即可，对我来说压力不大 "。王阳说道。
从利率对比来看，3% 的消费贷确实比 4.75% 的房贷利率低了许多，不过需要注意的是，消费贷贷款时长通常为 1 — 3 年不等，周期较短。若以贷款 20 万元、利率为 3%、等额本息还款、贷款期限 3 年来计算，借款人月偿还金额为 5816.24 元，贷款总利息为 9384.71 元。若以 20 万元房贷、利率为 4.75%、商贷年限为 20 年计算，借款人月供还款金额为 1292.45 元，利息总额为 11.02 万元。对比来看，消费贷月供较高，贷款期限短，总支付利息较少，适合有足够还款能力且希望尽快摆脱负债的人群；房贷月供较低，对日常生活现金流的影响较小，适合需要长期稳定还款计划的家庭或个人。
这样的案例还有很多，有不少购房者晒出了类似的操作，大概模式大同小异，先将全部的自有资金收集，提前偿还部分房贷，然后再通过银行发放的消费贷优惠券，申请低息消费贷款用于日常资金周转。
易居研究院研究总监严跃进指出，从上述操作来看，通过消费贷款获得的资金可以解释为个人消费支出，从而在逻辑上难以直接证明资金流向了房产购买，尚未构成明确违规行为，但它暴露了借款人试图绕过限制、缓解特定财务压力的策略。此类现象背后的动机多样，反映出借贷者面临的还款挑战。一方面，高额的利息负担促使部分人考虑利用成本可能更低的消费贷款进行债务重组，旨在降低利息支出。另一方面，对于那些因房贷而承受整体经济压力甚至影响到日常生活开销的家庭而言，消费贷款成为应急之选，用以维持基本生活水平。
消费贷腾挪风险难测
将消费贷借出实现债务重组是存量购房者为了优化房贷结构作出的无奈之举，那么另一种 " 减负 " 的策略则是踩踏违规 " 红线 "，变相将信贷资金助推流入楼市。北京商报记者注意到，不满于存量房贷利率高企的现状，有不少购房者提到将部分房贷资金转换成消费贷，从而实现 " 降息 " 的目的。
腾挪消费贷并不是一个新奇事，早在 2017 年房贷利率不断上调、首付比例有所提高的背景下，不少购房者选择和贷款中介合作，将消费贷作为补齐房款的一个 " 帮手 "，以往银行消费贷资质审核较严，放款金额也较低，购房者将希望寄托于贷款中介帮他们提高借款的成功性。
如今，又产生了何种变化？2023 年以来，银行已轮番打响消费贷 " 价格战 "，通过发放优惠券进行揽客，同时对借款人的资质审查放宽、借款额度也随之提升，借款越来越容易也加快促使了购房者们以贷换贷的心理。
"2023 年下半年就收到了好几张银行发放的消费贷利率优惠券，最低贷款利率能做到 3.3%，" 一位购房者分享称，" 我通过两个银行发放的优惠券申请到 50 万元的消费贷额度，当时就偿还了一部分房贷。"
不过，消费贷最基本的要求就是不得用于买房、投资、炒股等，这样的操作完全违背了银行对个人消费贷用途的规定。对此，北京寻真律师事务所律师王德悦在接受北京商报记者采访时表示，消费贷利率相对较低，且贷款条件相对宽松，使得一些购房者选择通过消费贷来筹集资金，用于支付首付或偿还房贷，从而降低购房杠杆。从金融市场角度看，这种做法可能增加银行的风险敞口，如果购房者无法按时偿还消费贷，银行可能会面临不良贷款增加的风险。
明知违规，但不少购房者依旧愿意铤而走险，有关 " 消费贷还房贷，怎么能不被查？" 等话题屡屡被讨论，而在消费贷腾挪还房贷的违规操作之下，也有一些人吃到了 " 苦果 "，有购房者表示，" 申请不到一个月被银行发现资金用途不规范，要求提前还贷 "；也有购房者称，" 被银行发现要求收回贷款，但已经用这部分资金偿还了房贷，若无法还贷将被银行追究法律责任 "。
" 消费贷借贷期限较短，与传统的 30 年房贷利率相比，给人一种利息负担较轻的错觉 "，严跃进强调，然而，实际上消费贷款由于期限较短，往往月供压力会更大，且直接将消费贷款资金用于偿还房贷本金或利息，严格意义上属于资金用途违规，这是明令禁止的行为。
确保资金使用 " 正途 "
北京商报记者注意到，有关存量高房贷、消费贷降杠杆攻略在社交平台流传，甚至还有网友晒出各银行优惠券利率价格的 PK。事实上，在存量房贷利率下调呼声渐起的当下，银行也欲通过采用 " 先息后本 " 的创新还款方式为客户缓解压力，但如今来看，终究是治标不治本，购房者们仍将希望寄托于提前还贷、降息的方式减轻负担。
减负固然重要，但将消费贷资金置换违规流入楼市的方法不可取，转换后的贷款不仅会加大个人月供还款压力，存在较大违约风险，也容易引发银行资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础。
在当前房贷与消费贷利率存在差异的背景下，如何调整相关政策，以更有效地引导资金流向并减少违规使用的可能性？王德悦建议，首先，应清晰界定房贷和消费贷的利率政策差异，确保借款人对两种贷款类型的利率、期限、月供水平、用途等有明确的了解。其次，严格审查贷款申请人的贷款用途，确保资金按照申请用途使用。对于房贷，重点监管资金流向房地产市场等领域。对于消费贷，加强资金流向的监测和追踪，防止贷款资金被用于购房等非消费领域。
" 从银行角度，应加强宣传教育，帮助借款人正确理解不同贷款产品的特点，包括房贷的长期稳定性和消费贷的短期灵活性，及其各自适用场景。同时，银行和相关机构应透明化所有可能产生的费用，避免消费者因忽视额外成本而作出误判。借款人也需审慎评估自身财务状况及未来的收入预期，理性选择合适的借贷方案 "，严跃进如是说道。