江浙沪实业家与东北“土豪团”抢滩上海豪宅

建设中的中海顺昌玖里。徐凡淋 / 摄

上海豪宅市场走出单边行情。

2024 年上半年，上海豪宅热销场面不断，频频登上热搜：6 月 27 日，位于上海黄浦区新天地板块的中海顺昌玖里 & 恒昌玖里推出 49 套风貌别墅，单价 29.8 万元 / 平方米，套均总价 1.1 亿元，首开售罄。3 月 28 日，中海顺昌玖里首次开盘，一期 512 套房源，销售金额 196.5 亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售纪录。4 月 21 日，融创外滩壹号院二期开盘，套总价近 5000 万元，204 套房源当日售罄，销售额近 100 亿元，成为 2024 上半年上海单盘销售额排名第二的项目。

据中海顺昌玖里相关人员介绍，6 月 27 日推出的 49 套别墅面积 355~455 平方米，套总价 8000 万元起，已全部售罄，下半年将加推面积 200~900 平方米户型，最高套总价达 4 亿 ~5 亿元。

此外，新鸿基滨江凯旋门三期成交额 70.27 亿元，套均总价 3314 万元；普陀区宸嘉 100 · 嘉佰道成交额 62 亿元、绿城外滩兰庭成交 54 亿元、上海南房庆成府 53 亿元、香港置地启元 45 亿元、凯德 · 茂名公馆 31 亿元 ……

经相关机构统计，2024 年上半年上海豪宅销售金额达 1000 亿元。

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豪宅群体年轻化

中海顺昌玖里别墅。徐凡淋 / 摄

谁在上海买豪宅？

" 购买豪宅的人群中，江浙一带新落户的新上海人较多，他们比较有钱，比如中海顺昌玖里 9000 万元起的别墅 60% 都被新上海人买走了。" 一名在上海做了十几年豪宅买卖的房地产资深人士宋磊表示，我手上验资 1 亿元以上的客户就有 3 个，都不是上海本地人。

分析近年来购买豪宅的客户群体，宋磊表示，有上亿元资金的多为落户上海的在江浙做实业的老板，这类客户基本上不贷款，一旦有看好的楼盘便果断出手，" 有一名客户手上握有上亿元资金，在全上海核心位置看房，看了 3 年最终在中海顺昌玖里落定 "。

除江浙沪实体老板之外，大量新落户上海的年轻群体也成为了豪宅购买主力。

今年 28 岁的刘璐从德国留学回来，落户上海，家境殷实，加上豪宅积分降低（部分豪宅不需要积分），几番对比后，他在父母的资助下购买了一套总价约 3000 万元的房子。

在实际成交中，类似刘璐这样的新上海人不在少数。" 翠湖天地 2000 万 ~4000 万元房子，60% 都是新落户的年轻人在买。" 宋磊表示。

一名链家地产中介机构人士表示，这些新上海人很大一部分为江浙沪企业人士及他们的孩子，还有部分东北、西北的高净值客户，有些由于父母本身没有购房名额，小孩在上海高校毕业或从国外留学回来落户上海有购房名额，父母会出资购买房子。

走访中，上海建国东路多家房地产中介机构人士也表示，" 新上海人比较有实力。"

上述房地产中介机构及楼盘人员对新上海人成豪宅购买主力的判断也得到相关机构的印证。

数据来源：CRIC

克而瑞研究中心数据显示，豪宅购房主力已从 "60 后 ""70 后 " 向 "80 后 ""90 后 " 转移，这群市场新主力的大部分购房资金来自父母，他们基本都有海外留学背景，这之中浙江的企业占比最高，其次为江苏和安徽，偏好保值性强的核心地段，如外滩、新天地、陆家嘴，产品选择以央企、国企项目为主，有一定品牌忠诚度。

3000 万 ~5000 万元的豪宅客户还有较多年轻创业者、企事业高管以及动拆迁 " 土豪 "、有一定财富积累的富裕家庭，这部分客群对总价和区域敏感度较高，更愿意选择居住或工作的区域。

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江浙实体企业家与东北 " 土豪团 "

从区域上来看，温州、南通与东北 " 土豪团 " 成豪宅购买大军。

以热销的中海顺昌玖里为例，首次开盘 512 套房源吸引 736 组购房人认购。根据楼盘公开认购数据分析，736 组认购人群中上海本土购房者 324 组，占比 44%；非上海本土购房者 403 组，占比 54.8%；公司及境外人士共 9 组，占比 1.2%。

非上海本土购房人群中，购房人群中温州人有 27 组，排名第一位；南通买房人 26 组，排名第二；之后为杭州、宁波、金华、绍兴、无锡、常州、台州、南京、合肥，以及部分来自哈尔滨、青岛、武汉等地的购房人群。

排名第一的温州人素来有投资习惯，20 多年前就是上海楼市尤其是豪宅市场的座上宾。从投资角度，中海顺昌玖里洋房均价 17.2 万元 / 平方米，与周边翠湖天地、中海建国里 21 万元 / 平方米二手房价格相比，仍有一定倒挂空间。

中海顺昌玖里之外，滨江凯旋门三期、融创滨江壹号院在今年上半年都推出了 300 平方米以上稀缺大户型产品，两盘有效认购组数达 2126 组。

根据公开认购人群分析，江凯旋门三期、融创滨江壹号院认购中上海本地人合计 1099 组，占比过半；外地人 + 新上海人合计 1014 组，占比 47.7%，两者差距不大。1014 组认购客户中，浙江购房者 246 组，江苏购房者 229 组，江浙合计 275 组，占比 46.8%。浙江以温州、宁波、杭州、台州、绍兴、金华人士为主；江苏则以南通、常州、无锡、南京、扬州人士为主，以及部分湖北、山东、江西、福建购房人群。

值得关注的是，1014 组外地购房人群中，黑龙江有 41 组，辽宁有 31 组、吉林也有超 20 组人群购买豪宅，来自东北三省的 " 土豪团 " 近 100 组，成为一股不可小觑的豪宅购买群体。

对于上海豪宅热销，同策研究院研究总监宋红卫表示，上海豪宅此前积分要求高不可攀，今年市场供应充足，积分要求低，导致压抑多年的高端需求集中释放，也推动整体市场情绪向好。

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