上海取消土地限价后首拍"冷热分化"，4地块揽金91亿元

保利斩获最热门地块，北京城建和越秀结盟。

中房报记者付珊珊上海报道

上海取消土地限价后的首场土地拍卖格外引人关注。

7月9日，上海三批次4幅地块全部成功出让，总出让面积约15.29万平方米，总成交金额91亿元。其中，2幅地块溢价成交，2幅底价成交。

此次土地出让中，参拍企业有所减少。相比上一批次的15家企业，这批次共吸引了12家企业参与其中。从参拍企业性质来看，清一色央企、国企。

“地块热度分化更加明显。两宗杨浦区地块均溢价成交，而外围区域两宗地块则底价成交。”中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，本批次土地拍卖，是“沪九条”出台后的首批宅地出让。自该批次起上海取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则，且此次土地出让规则中并未规定相关房地联动价。

“取消溢价率上限代表着上海土地市场在经历三年限价后，回归‘价高者得’的市场逻辑。其次有利于企业打造‘好房子’，从而增加政府土地收入，将有利于城市环境及基础设施建设。而本次高溢价率成交的地块也使客户对未来该板块房价上涨有一定的预期，高溢价率成交地块未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，这亦将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。”陈炬兰表示。

保利斩获最热门地块，溢价率21.18%

早在上海这一批次土地名单公布后，就有市场消息称，有房企将“带方案拍地”，这宗地就是此次土地出让的最大热门地块——杨浦区平凉社区02H1-01地块。

有消息表示，在该地块开拍前，保利发展就对该地块提前进行了设计招标。根据此前保利发展招标文件，项目地上计容面积为24900.3平方米，容积率1.8，建造高度24米，工程总投资32亿元。

由于上海这一批次采取“价高者得”的模式，因此业界普遍认为，保利发展对杨浦平凉这块地是志在必得。

上午10时，该地块正式鸣锣开拍，吸引了华润、中海、上海城投、象屿和天安联合体、北京城建和越秀联合体、建发、保利发展、招商蛇口和绿城9家竞买人。

该地块现场竞价起始价为18.1772亿元，中海率先出价，北京城建和越秀联合体紧跟其后，上海城投出价也较为积极。

从第45轮出价开始，该地块的竞拍就在上海城投和保利发展之间较量，双方步步紧逼，互不相让。

最终，经过60轮报价，该地块达到现场最高报价22.0272亿元，溢价率21.18%，成交楼板价为8.85万元/平方米，保利发展如愿以偿。

就在该地块开拍前，就有业内人士表示，虽然该地块有9位竞买人，但有一半竞买人所带资金不足以支撑其出价。这9位竞买人中，华润、保利发展和招商蛇口被认为是最有可能拼抢拿下该地块的企业，但结果显示，招商蛇口在该地块竞拍中全程未出价。与招商蛇口同样全程未竞价的还有象屿和天安联合体。

不过，虽然招商蛇口未拿下杨浦区平凉地块，但上午与中旅投资共同以底价摘得了宝山顾村地块，也并非一无所获。

79轮报价，北京城建和越秀联合体摘得杨浦长白地块

在杨浦平凉地块的竞拍中，北京城建和越秀组成的联合体频频出价，直到地块价格突破21亿元以后，北京城建和越秀联合体才退出竞价。

或许是最热门地块竞争太激烈，北京城建和越秀联合体将眼光聚焦在下午竞拍的杨浦区长白社区地块上。

该地块位于杨浦内中环，地理位置也同样优越。根据土地出让信息显示，该地块东至居民小区、南至周家嘴路、西至H2-13绿地、北至居民小区，出让面积13798.77平方米，容积率2.3。根据出让要求，地块住宅套数下限240套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%。

这块地是该批次中第二热门地块，共吸引了4家竞买人，分别为中海、保利置业、北京城建和越秀联合体、象屿地产。

最终，经过79轮报价，北京城建和越秀联合体以总价22.3023亿元竞得，溢价率17.12%，成交楼板价为7.03万元/平方米。

在今年上海第二批次土地出让中，北京城建作为新面孔首次入沪。彼时，北京城建共报名了3幅地块，最终顺利摘得杨浦区长海社区地块，成交价5.3亿元，溢价率10%。

而越秀则比北京城建早一批，在今年上海第一批次土地出让中亦斩获了一宗位于杨浦区长海社区的地块，不过这块地规模也不大，成交价7.5亿元。

或许是两家房企都曾在同一个板块拿地，又都是外来房企，这样特殊的缘分让两家企业在这一批次土地拍卖中结盟，最终有所斩获。

就在三批次土地出让前，7月5日，上海火速发布了第四批次土地出让名单，5幅地块将于8月上旬出让，房企在上海的新一轮土地竞争也即将开启。

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