二手房业主再陷两难,有人割肉止损,有人硬抗等待

导读 自从年初决定卖房后,张辛一直为此而困扰,因为不降价根本 " 卖不动 "。张辛在河北老家有套 " 老破小 " 二手房,挂牌价不算高,对外...

自从年初决定卖房后,张辛一直为此而困扰,因为不降价根本 " 卖不动 "。张辛在河北老家有套 " 老破小 " 二手房,挂牌价不算高,对外标 70 万。房源虽然旧,但交通方便、配套齐全,她本以为很快能出手,但这件事似乎没那么容易。

"50 万卖吗?" 有买家上来就砍价 20 万,让张辛大为震惊。这半年来,类似场景屡屡上演,中介都几次让她降价。张辛本来不以为意,但数月过去,卖房一事毫无进展,她的心态也动摇了," 如果五六十万有人要,就赶紧出了吧。"

上述场景,在当下的二手房市场并不鲜见。不管是一线城市高总价房源,还是二三线低总价房源,想要快点出售,降价似乎是躲不开的路。买卖双方心态也在拉锯,业主不想大幅割肉,购房者也在等待 " 更低点 ",交易市场陷入慢节奏。

机构最新发布数据显示,8 月份重点城市二手房市场成交有所走弱,进入楼市传统的 " 金九银十 ",市场热度未显著提振,二手房挂牌量也维持在高位。今年来多轮政策的效应正在减弱,业内认为,后续政策继续调整支持具有必要性。

焦虑的二手房业主

二手房交易市场,已是当下楼市的 " 主战场 "。

据中指研究院统计,2024 年 1~7 月份,中国 25 个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降,其中二手房成交量占比进一步提升至 64.1%。

二手房市场体量大、成交占比超六成,更重要的是,当下不少二手房业主 " 卖旧 " 是为了 " 买新 ",二手房成交与否,关系着整个置换改善链条的运转。

但是,如今不管在哪个地方,要迅速卖掉一套二手房绝非易事。一个很重要的原因是,二手房市场整体存量规模大,且有城市挂牌量还在上升,无形中增加了出售难度。

据麟评居住大数据研究院数据,2024 年 8 月 14 个重点城市二手住宅挂牌量高达 226 万套,虽然环比微幅下降 1.21%,但同比上升幅度达到 12.3%。

从各城在售挂牌量来看,8 月重点 14 城中,有 4 个城市在售挂牌量环比上升,其中南京、成都、上海在售挂牌量上升幅度位居前三,分别为 2.7%,1.8%,1.2%。

从去化周期看,2024 年 8 月重点城市的二手房去化周期为 20.1 个月,环比下降 11%,但同比上升 8.5%,去化周期仍然高于 2023 年 8 月以前水平。

今年以来,楼市政策端已有多轮支持政策,部分重点城市二手房成交也受到了提振,但从市场存量看,整体挂牌量还未明显下降,存量房源仍有大量待消化。

比如杭州,近日当地因大量次新房上架 " 破发 ",即挂牌价低于新房买入价而受到关注。杭州贝壳研究院数据显示,8 月杭州市区二手住宅成交均价 27628 元 / 平方米,环比下滑 5.5%,同比下降 7.4%;新增二手房挂牌量则环比上涨 5%。

再如北京,随着新政影响逐渐减弱,8 月当地二手房市场重回平稳区间。据麦田房产统计,8 月北京二手房挂牌房源总量和 7 月相比微涨 0.3%,二手房库存量止跌回升。

另一方面,由于当前购房环境较为宽松," 以旧换新 "" 认房不认贷 " 叠加首套房利率首付更低等利好政策的催化,居民 " 卖旧买新 " 意愿增加,挂牌量随之上升。

据克而瑞统计,当下北上广深等 11 个核心城市中,业主挂牌卖房的动机主要包括卖房置换、套现持币、看跌房价避险、投资止损、还不起贷款、变现还债等。

其中,半数以上业主卖旧仍会买新,11 个城市置换客群占比达到 52%,置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位,占比分别达到 16%、12%、9%,主要以将房产变现为目的。

还有少部分人因经济压力,比如还不起贷款、变现还债等而卖房,不过占比分别都仅为 4%,显示居民端负债压力和整体房贷断供风险可控。剩余 3% 比例则因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等原因出售现有住房。

不管是何原因,高企的二手房挂牌量,都让持有 " 老破小 " 的业主卖房更难了。

" 想卖房躲不开降价 "

" 现在这个行情,想卖房降到位就完事了,你不降同小区有人降。"

谈起今年的二手房市场,河北当地一房产中介表示,现在整体市场是买方市场,一旦业主决定卖房,如果想快速出售,一定要把价格调整到同小区较低位,甚至所在区域水平的较低位,这样才能吸引来看房的人,否则难有人问津。

降价是为了快速出售房源,但这让二手房业主饱受困扰。如果想加快出售速度,就要降至小区低位,而这会引发一系列连锁反应,不降价的业主将更被动。

这种现象并非孤例,一位上海业主表示,自己年初将房子正式挂牌,本以来几个月就能卖掉,也看好了想要的新房。没想到连续三个月,房子都没有带看,预订的新房也急需资金,中介称要想快点出售,最好降到小区有竞争力的价位,这让她难以接受。

" 不卖有资金压力,卖了舍不得,更别说是低价卖。" 这是当下不少业主的心声。

从市场整体走向看,当下二手房降价出售的趋势,还未出现明显扭转。根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024 年 8 月,百城二手住宅平均价格为 14549 元 / 平方米,环比下跌 0.71%,已连续 28 个月环比下跌,同比跌幅为 6.89%。

中指院研究副总监徐跃进告诉第一财经,目前,二手房市场整体仍延续 " 以价换量 " 的态势,部分业主存在置换改善需求,趁市场低谷期进行住房改善;此外,部分业主预期房价将继续下行,选择出售房屋以优化资产配置。

从房价涨跌城市数量看,8 月,百城二手住宅价格环比下跌城市数量为 100 个,已连续 5 个月呈现百城二手房价格集体下跌状态,即便一线城市也是如此。8 月,一线城市二手住宅价格环比下跌 0.72%。

今年以来,北京二手房市场成交出现回暖,除了政策利好刺激,一个很重要的因素是:价格降到位了。据安居客北京,2024 年 7 月,北京二手房成交均价是 5.4 万 / 平方米,价格已经回到 2016 年的 8~9 月,较房价最高点则已累计下跌 25% 左右。

上述机构表示,即便是二手房热度最高的区域朝阳区,也未能幸免,高总价 " 老破小 " 正在加速下跌,某热门小区去年 3 月一套一居室成交总价 678 万,同户型在今年 7 月成交为 519 万,降幅度高达 25%。另一高端热盘去年有两室一厅成交价 763 万,今年 7 月同户型低楼层成交价是 535 万,跌价 228 万,降幅度达 30%。

曾经的楼市 " 热土 " 深圳,房价也有一定回落。深中房协表示,今年以来看似 " 稳健修复 " 的二手房市场,除了政策利好的支撑外,相当大一部分在于业主端对价格的让步," 以价换量 " 成为支撑二手房市场月度相对 " 高位 " 的根本原因。

深中房协还称,进入 8 月份以来,市场博弈烈度与强度明显强于上半年,业主价格 " 让步 " 幅度有进一步加剧趋势,当前二手房市场表面 " 稳健 " 的基本盘仍不牢固。

等待政策进一步释放

挂牌量居高不下、百城二手房价下跌,当下的楼市急需一剂 " 强心剂 "。

今年以来,楼市政策端出台了数轮政策,涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度,致力于稳需求、去库存、稳预期,二手房市场也因此受到一定提振。

民生证券表示,上半年一二手房成交面积同比均降,二手房市场表现优于新房,其中二手房同比下滑 8%,新房同比下滑 38%,二手房同比降幅较小。

但进入八月份以来,政策效应出现减弱,已是业内共识。新房成交在短暂回温后趋冷,二手房在季节性因素等影响下,成交数据也出现回落。

据麟评居住大数据研究院监测数据,8 月重点 14 城二手住宅成交 104433 套,环比下降 13.2%,同比上升 19.27%;1~8 月重点 14 城累计成交 809818 套,较去年同期微降 0.6%。

" 今年 517 新政后,二手房成交量出现明显上升,尤其重点城市 6、7 月单月成交超 12 万套。进入 8 月,政策效应减退,重点城市单月成交量进入 10 万套水平。" 该机构称,分城市来看,8 月监测的重点 14 城中,成交量环比均下跌。

以深圳为例,深圳中原研究中心最新数据显示,8 月深圳一手住宅网签 2537 套,环比下滑 3.0%;二手住宅过户 3804 套,环比下滑 16.8%,二手成交套数为近 6 个月最低水平。除了政策效应减淡,八月是传统交易淡季,也影响了成交水平。

徐跃进表示,接下来可以期待的政策可能有:一是降息,2022 年以来我国 5 年期以上 LPR 累计下调 80bp,降息速度相对较慢,未来仍有降息空间;二是国企收储政策优化,截至 8 月底约有 30 城出台了国企收储房源征集公告,目前政策落地仍会面临一定调整,政策细节有待优化;三是北京、上海等核心城市限购政策有望放松。

关荣雪认为,在对后续的政策期待上,一方面近期有消息称降低存量房贷利率,允许转按揭贷款,对刺激消费、降低存量客户的房贷压力均有一定积极作用,有利于提振市场信心;另一方面,由于目前购房需求、市场信心等都需要一定时间恢复,后续政策不仅要刺激需求,还需在改善居民就业收入等方面发力。

值得注意的是,对市场及政策的期待,让部分二手房业主的信心有所回升。

麟评居住大数据研究院监测数据显示,8 月重点 14 城调价房源中,涨价房源占比 7.3%,环比上升 0.13 个百分点,同比下降 0.99 个百分点。" 重点 14 城市业主涨价信心上升,但重点 50 城仍呈现下跌局面,能级高的城市业主涨价信心高于三四线城市。"