银行割肉让利!存量房贷利率大降息,影响几何

导读 文 | 凯风千呼万唤始出来。刚刚,央行行长在国新办发布会宣布,降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例,引导商业银行将存量房贷利率...

文 | 凯风

千呼万唤始出来。

刚刚,央行行长在国新办发布会宣布,降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例,引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,预计平均降幅在 0.5 个百分点左右。

同时,统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25% 下调至 15%,达到历史最低水平。

此外,央行还宣布降低政策利率,将 7 天逆回购操作利率下调 0.2 个百分点,从目前的 1.7% 降为 1.5%,同时降准0.5 个百分点。

这意味着,降息、降准、降存量房贷利率、降首付,可谓四箭齐发,油门踩到底。

这是前所未有的大动作。

单看存量房贷降息,就涉及 30 多万亿住房贷款,预计每年可节省 2000 亿元左右的利息支出。

存量房贷降息,某种程度上相当于银行割肉让利,这在正常时期几乎不可能,但在大局面前,一切都要跟着让路。

这里的大局,既是稳定市场预期、带动楼市企稳的需要,也是减轻居民债务负担,为刺激消费、稳定经济创造空间难以避开的选择。

降息之后,楼市会否企稳反弹?消费能够刺激起来?

01

存量房贷再次降息,影响几何?

前几年楼市高涨之际,房贷利率一度飙升到 6% 以上,去年虽然一度降到 4% 左右,但相较于当前的经济形势和利率走势,远远不够。

毕竟,当前首套房平均商贷利率,先是降到上半年的 3.45%,近期又降到 3.2% 左右,个别城市已率先跌破 3%。

如此之高的房贷,在经济狂飙突进之际尚不构成压力,在投资收益高企的时代也不算什么事。

但在如今的大环境下,想拿到 3 个点的无风险投资收益率都十分困难,连 5 年期定期存款利率都已跌破 2%,谁能接受 4% 乃至更高的房贷利率?

更何况,美联储已经开启降息周期,首次降息就多达 50 个基点,超出市场预期。

这相当于打开了几乎所有国家的降息空间,中国也不例外,降息可谓大势所趋,存量房贷的高利率显然无法维持。

众所周知,利率是资金的成本,利率越高,债务的成本就越高。

无论如何理财,稳定收益都无法超过房贷利率,那么提前房贷就是最务实也最理性的选择。

这两年几乎所有人都视 " 加杠杆 " 为畏途,提前房贷、减少负债几乎成了新的共识。

数据显示,仅今年上半年,银行房贷规模半年缩水超 3000 亿,而去年全年减少了 5467 亿元,且部分银行贷款不良率有所提升。

因此,对于银行来说,与其任由提前还贷造成大量的利润损失,还不如主动让利,留住优质客户,也博得一个 " 让利于民 " 的声名。

退一步讲,总比一些人无奈选择断供好。

更何况,房贷利率下降,存量利率也会下降,坊间预测的" 存款 0 利率时代即将到来 ",并非危言耸听。

所以,存量房贷降息之下,银行息差当然会收窄,但受到的影响并没有那么大。

02

存量房贷降息,着眼的不只是房地产救市,更重要的是刺激消费。

房地产是居民最重要的资产,也是最大的负债来源,2/3 的资产都是房子,而70% 左右的债务都与房子相关。

这在某种程度上构成房地产 " 绑架 " 经济的逻辑,也是房地产市场走势牵一发而动全身的底因,消费自然难以置身事外。

房地产对于消费,既有财富效应,也有挤出效应。

在楼市上行期,财富效应往往大于挤出效应,财富增值,哪怕只是名义资产扩张,也能带来一定的消费刺激效应。

但在楼市下行期,财富效应不复存在,而高房贷支出对于消费的挤出效应愈发凸显。

两者双向挤压,对消费的冲击超出预期。

因此,当房价持续波动,导致房产价值开始收缩,而房贷利息成本又超过可能的投资预期收益,提前还贷成了自然而然的选择。

这也是" 资产负债表衰退 "的逻辑,居民选择优先修复资产负债表,而非消费或扩大投资。

今年以来,一二线城市整体消费走势,罕见弱于三四线城市,背后的道理就在于此。

原因不难理解,一二线城市房价更高,房子在家庭财富中占比更高,居民债务杠杆率也高,其波动对于收入和预期的影响也更大。

所以,如果降低房贷利率,减少的债务支出能一部分转移到消费上,对于扩大内需、提振经济都有着积极作用。

当然,提振消费的核心在于收入分配,要么增加居民收入,要么减少居民债务压力。

双管齐下,才是最佳选择。

03

房地产有多重要,这几年几乎所有人都深有体会。

任何行业,如果随行就市,价格涨跌起伏都是正常的,暴涨时形成的泡沫,自然能通过自然破裂来调节。

然而,房地产并非普通产业,从一开始就与国民经济、地方财政、居民财产捆绑在一起,牵一发而动全身。

无论是从国民经济层面,还是居民财富层面,房地产都不能轻易任其下坠。

然而,过去几年,随着限购、限贷、限售、限价全面松绑,中国楼市已经迎来史上最宽松时代。

但 " 史上最宽松 " 的政策,并未带来 " 史上最疯狂 " 的楼市,就连官方也直言:

" 当前房地产市场继续处于调整中 "。

从房价来看,70 个大中城市房价全部面临持续调整,多数城市回到 2018 年前后水平。

从市场来看,高峰时期全国商品房销售面积超过 18 亿平方米,今年 1-8 月只有 6 亿平方米,全年可能不及 10 亿平方米。

从卖地收入来看,前几年卖地收入一度达到 8.7 万亿元的巅峰,而去年已经回落到 5.8 万亿。

这背后的原因,除了房地产市场本身面临的调整之外,也受到城镇化、人口、住房拥有率等长期因素的制约,但也与经济增长、居民收入、社会预期不无关系。

因此,稳楼市,除了需要超预期的政策刺激之外,更需要从增加居民收入、扭转社会预期的深层次领域着手。

全民炒房潮早已远去,但一个稳定的房地产市场,仍是不可或缺的。