券商：一线楼市症结是有效需求不足 激活购买力成关键

6月7日，中信建投发布的研究报告指出，随着5月17日楼市重要政策的出台，业界开始重新审视房地产市场的未来趋势，特别是关注一线城市是否将迎来房地产市场的根本性变化，并像过去一样带动低级别城市的市场活力回升。这一话题成为了资本市场关注的焦点，但观点各异。

目前，一线城市的房地产库存量处于历史较高水平，这也是近期一线城市放松房产需求调控的原因之一。截至今年5月底，广州、北京、上海、深圳的新房可售套数分别达到了10.5万套、8.7万套、6.9万套和5.2万套。尽管上海放宽了限购政策，但债券市场反应平淡，显示出市场更倾向于等待实际数据来指导行动。股市中的房地产板块在波动后恢复平静，反映出投资者对于一线城市房地产政策效果持观望态度。

市场分歧的核心在于如何评估一线城市房地产的实际需求。尽管一线城市因年轻人口流入而理应呈现供不应求的局面，但高库存现象引发了困惑。通过分析套户比（城镇居民房屋总量与家庭户数之比），发现一线城市仍有明显的潜在需求，其套户比均低于全国平均水平，尤其是深圳的套户比仅为0.49，表明并非需求不足导致的库存累积，而是有效需求未能得到有效释放。

分析认为，当前一线城市的问题在于拥有购房潜力的人群中，具备足够支付能力的有效需求不足。这背后的驱动因素包括居民购房能力的减弱。从宏观经济角度来看，虽然人口持续从低能级城市向一线城市流动，为一线城市提供了充足的潜在购房人群，但考虑到房价收入比远高于国际同类城市，说明购房资金来源多元化，包括个人储蓄和家庭支持等，成为影响有效需求的关键。

对于一线房地产市场的未来，报告指出，鉴于当前主要挑战在于有效需求不足，未来的政策可能聚焦于刺激购买力，如降低房贷利率、减少首付比例以满足刚性需求，以及加大对改善性住房需求的支持。长期展望，房地产市场的新发展模式可能导致一线城市的住宅价格出现分化，保障性住房体系的完善将使大多数商品房回归消费品属性，而少数高品质住宅的金融属性则可能增强，其价值将更多体现于稀缺性之上。

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